توقيف اموال غيرمنقول

چكيده
اين مقاله به بررسى و تحليل توقيف اموال غيرمنقول و عوايد، منافع و محصول املاك غيرمنقول، پرداخته و جوانب گوناگون آن را بررسى نموده است. قانون آيين دادرسى مدنى، توقيف اموال، اعم از منقول و غيرمنقول و صورت‏بردارى و ارزيابى و حفظ اموال توقيف شده و توقيف حقوق استخدامى خوانده و اموال منقول وى را كه نزد شخص ثالث موجود است به قانون اجراى احكام مدنى ارجاع داده است. بنابراين توقيف اموال، منقول و غيرمنقول، بايد مطابق مقرّرات قانون اجراى احكام مدنى صورت بگيرد.

اين مقاله با رويكرد نظرى و روش تحليلى و تطبيقى بر حقوق و قوانين موضوعه، بخصوص قانون اجراى احكام مدنى و آيين‏نامه جديد اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا (مصوب 11/6/1387) و با هدف شناسايى و روشن ساختن تمامى جوانب توقيف اموال غيرمنقول در قوانين جديد فعلى نگاشته شده است.

مقدّمه

قانون آيين دادرسى مدنى درباره توقيف اموال، در ماده 126 مقرّر مى‏دارد: «توقيف اموال اعم از منقول و غيرمنقول و صورت‏بردارى و ارزيابى و حفظ اموال توقيف شده و توقيف حقوق استخدامى خوانده و اموال منقول وى كه نزد شخص ثالث موجود است، به ترتيبى است كه در قانون اجراى احكام مدنى پيش‏بينى شده است.» بنابراين، توقيف اموال، چه منقول و چه غيرمنقول، بايد مطابق مقرّرات قانون اجراى احكام مدنى صورت بگيرد.

به علاوه، آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجراى جديد مصوب 11/6/1387 نيز مواردى را به توقيف اموال غيرمنقول اختصاص داده است. از اين‏رو، براى روشن شدن حدود و جوانب موضوع، بررسى تطبيقى ميان قانون اجراى احكام مدنى و آيين‏نامه جديد ضرورت دارد. از سوى ديگر، با توجه به اهميت بحث توقيف اموال غيرمنقول و پرونده‏هاى فراوانى كه در اين رابطه وجود دارد و به دليل اينكه در مورد توقيف اموال غيرمنقول كتاب و يا مقاله مستقلى به رشته تحرير درنيامده و حقوق‏دانان فقط در ضمن شرح قانون اجراى احكام مدنى به آن پرداخته‏اند، پژوهش بيش از پيش اين بحث در قوانين و جنبه‏هاى حقوقى راجع به آن ضرورى به نظر مى‏رسد. در اين پژوهش در مورد توقيف اموال غيرمنقول، با بهره‏گيرى از قوانين موضوعه، بخصوص قانون اجراى احكام مدنى و آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، بين آنها تطبيق و مقايسه‏اى صورت مى‏گيرد. همچنين با بررسى بحث توقيف عوايد و منافع و محصول املاك، مسئله صورت‏بردارى و حفظ و ارزيابى در اموال غيرمنقول و جوانب اين امور نيز مورد تحليل قرار مى‏گيرد.

مواد 99 تا 112 قانون اجراى احكام مدنى، توقيف اموال غيرمنقول، باغات و تنظيم صورت اموال غيرمنقول، ارزيابى اموال غيرمنقول و حفظ اموال غيرمنقول و نيز راه‏كارهاى قانونى آن را بيان نموده است و بازداشت اموال غيرمنقول و ارزيابى آن نيز در فصل هفتم و هشتم آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا مصوب 11/6/1387 بيان شده است.
بررسى واژه‏ها و مفاهيم كليدى بحث
«توقيف» مصدر باب تفعيل و از ريشه وقف است و در لغت به معناى بازداشت و بازداشتن مى‏باشد1 و به طور كلى، به معناى سلب آزادى از شخص يا مال او با حالت انتظار ترخيص است، كه در صورت اول، توقيف شخص و در صورت دوم، توقيف مال صدق مى‏كند.2 در اصطلاحات مختلف، توقيف به صورت مضاف به كلمه يا كلمات ديگر درمى‏آيد و عمدتا در همه جا همين معناى لغوى مورد لحاظ قرار مى‏گيرد. مثلاً، توقيف مال، توقيف اجراى حكم، توقيف اجرايى، توقيف احتياطى، توقيف اشخاص، توقيف حقوق، توقيف دادرسى، توقيف سرقفلى، توقيف ضامن، توقيف عقود، توقيف مالم يجب، توقيف متعهد يا مديون، توقيف عمليات ثبتى و توقيف عمليات اجرايى.3

توقيف مال عبارت است از صيانت مال از افراط و تفريط و نقل و انتقال عليه مالك، كه توقيف مال اعم از تأمين است.4 البته برخى از نويسندگان بر اين عقيده‏اند كه چون قانونگذار، ماده 121 قانون آيين دادرسى مدنى را در مقام تعريف تأمين آورده و چنين مقرّر داشته است كه «تأمين در اين قانون عبارت است از توقيف اموال منقول و غيرمنقول»، اين نتيجه استنباط مى‏شود كه تأمين و توقيف با هم مترادف هستند.5 اما بايد گفت: قانونگذار در اين ماده، معناى لغوى تأمين (امنيت، اطمينان دادن و قرار دادن در امنيت6) را در نظر نگرفته و اقدام و انجام تأمين را موردنظر قرار داده است.7

توقيف اجرايى عبارت است از توقيف مال مديون يا محكومٌ‏عليه از طريق اجراى ثبت يا اجراى دادگاه، كه اين توقيف مانع از تصرف مالك در مال خود مى‏باشد؛ البته تصرفاتى كه به ضرر محكومٌ‏له است.8

قانونگذار ما تعريفى از توقيف ارائه نكرده است، اما مى‏توان تبصره يك ماده 35 قانون اجراى احكام مدنى را تعريفى براى توقيف دانست. اين تبصره بيان مى‏دارد: «محكومٌ‏له مى‏تواند بعد از ابلاغ اجرائيه و قبل از انقضاى مهلت مقرّر در مواد قبل، اموال محكومٌ‏عليه را براى تأمين محكوم به قسمت اجرا معرفى كند و قسمت اجرا مكلف به قبول آن است. پس از انقضاى مهلت مزبور نيز در صورتى كه محكومٌ‏عليه مالى معرفى نكرده باشد كه اجراى حكم و استيفاى محكوم به از آن ميسر باشد، محكومٌ‏له مى‏تواند هر وقت مالى از محكومٌ‏عليه به دست آيد استيفاى محكومٌ‏به را از آن مال بخواهد.»

انواع توقيف

توقيف بر دو نوع است: تأمينى و اجرايى.
توقيف تأمينى عبارت از توقيفى است كه براى حفظ حق خواهان يا محكومٌ‏له و يا در مورد محاكمات فورى براى حفظ حق اشخاص ذى‏نفع به عمل مى‏آيد و مدعىٌ‏عليه يا محكومٌ‏عليه به طور موقت، از تصرف در مال خود ممنوع مى‏شود تا در خصوص مورد، حكم صادر گردد و يا به جهتى قرار تأمين مرتفع شود؛ اما توقيف اجرايى آن است كه اموال محكومٌ‏عليه براى فروش و اداى محكومٌ‏به توقيف مى‏شود.

در توقيف اجرايى، محكومٌ‏عليه بايد مالى را كه براى فروش و اداى محكومٌ‏به مناسب است، معين نمايد؛ ولى در توقيف تأمينى تعيين اموال براى توقيف با تقاضاكننده توقيف است. مالى كه توقيف مى‏شود بايد قابل تقويم و متعلق به محكومٌ‏عليه باشد.9 در اين تحقيق، از ميان اين دو توقيف عمدتا توقيف اجرايى موردنظر است.

توقيف اموال غيرمنقول
ماده 12 قانون مدنى، مال غيرمنقول را چنين تعريف نموده است: مال غيرمنقول آن است كه از محلى به محل ديگر نتوان نقل نمود، اعم از اينكه استقرار آن ذاتى باشد يا به واسطه عمل انسان به نحوى كه نقل آن مستلزم خرابى يا نقص خود مال يا محل آن شود. و طبق ماده 19 قانون مدنى كه خصوصيات مال منقول را بيان مى‏كند، مال منقول اموال و اشيايى است كه نقل آن از محلى به محل ديگر ممكن باشد، بدون اينكه به خود يا محل آن خرابى وارد شود.

بنابراين، ضابطه اصلى در تشخيص مال غيرمنقول و مال منقول، قابليت و امكان حمل و نقل است و از اين‏رو، هر وقت مالى قابل حركت دادن باشد، بدون اينكه براى عين يا محل آن خرابى به بار آيد مال منقول است و بعكس، اگر مالى قابل نقل مكان باشد و يا اگر در عمل نقل آن ممكن باشد، ولى موجب خرابى و ويرانى عين يا محل آن گردد، مال غيرمنقول است.

البته در اصطلاح قانون مدنى، مال غيرمنقول به اموال قابل حمل و حتى حقوق مالى و منافع هم گفته مى‏شود، اما اين تجاوز از قاعده استثنايى و محدود به مواردى است كه قانونگذار بنا به مصالحى اموال قابل حمل را به صراحت در حكم اموال غيرمنقول قرار داده باشد.10
بنابراين،اموال‏ غير منقول ‏را مى ‏توان ‏به‏ موارد زير تقسيم ‏نمود:
الف. غيرمنقول ذاتى كه عبارت است از هر چيزى كه به حكم طبيعت خود و بدون آنكه دست انسان دخالتى داشته باشد، وضع ثابتى دارد و قابل نقل و انتقال نيست. البته براى اينكه ببينيم چيزى به حسب ذات خود ثابت نيست، بايد به عرف مراجعه نماييم، نه اينكه از نظر علمى و يا عقلى ثبات آن را بررسى كنيم؛ چراكه ملاك و معيار در تشخيص موضوعات عرف است. در هر حال، اين نوع از اموال غيرمنقول منحصر در اراضى و زمين‏هاست و نه فقط شامل سطح زمين، بلكه شامل كليه چيزهاى موجود در اعماق زمين هم مى‏شود.11

ب. غيرمنقول تبعى كه ذات اين اشيا قابليت نقل و انتقال از محلى به محل ديگر را دارند، ولى به طور مصنوعى و اكتسابى وصف غيرمنقول را كسب كرده‏اند؛ مثل اموالى كه به واسطه عمل انسان غيرمنقول شده‏اند. بنابراين، ملاك تشخيص اين اموال اين است كه قبلاً منقول بوده و مستقيما يا به طور غيرمستقيم به زمين الصاق شده باشد، به گونه‏اى كه نتوان آن را حمل و نقل نمود، مگر اينكه در خود مال يا در محل آن خرابى حاصل شود. اين موارد در مواد 13 تا 16 قانون مدنى معين شده است.12

ج. اموالى كه در حكم اموال غيرمنقول هستند. اين اموال، اموال منقولى‏اند كه قانون به واسطه اختصاص يافتن به عمل زراعت، آنها را در حكم اموال غيرمنقول قرار مى‏دهد، حتى اگر در صفت منقولى آنها ظاهرا هيچ تغييرى حاصل نشده باشد. قانونگذار در ماده 17 قانون مدنى اين اموال را از حيث صلاحيت محاكم و توقيف اموال جزء ملك و در حكم مال غيرمنقول دانسته است.

بنابراين، دو شرط لازم است تا مال منقول جزء مال غيرمنقول و در حكم مال غيرمنقول محسوب شود:
1. بايد به عمل زراعت يا براى آبيارى اختصاص داده شده باشد.
2. مالك آن را براى اين امور اختصاص بدهد.13
د. اموالى كه به واسطه تابعيت از اموال غيرمنقول، غيرمنقول محسوب مى‏شوند. اين قسم از اموال غيرمنقول، شامل بعضى از حقوق و منافع است. براى اينكه بتوان تشخيص داد يك حق منقول است يا غيرمنقول، ماده 18 قانون مدنى ملاكى را معين نموده: موضوع حق. بنابراين، اگر موضوع حق غيرمنقول باشد، خود حق هم غيرمنقول خواهد بود و بعكس، اگر موضوع حق منقول باشد، خود حق هم منقول خواهد بود.14
حقوق عمده‏اى كه به موجب ماده 18 قانون مدنى تابع اموال غيرمنقول محسوب مى‏شود، عبارتند از:
1. حق انتفاع كه موضوع آن غيرمنقول باشد؛ مثل حق عمرى و سكنى.
2. حق ارتفاق نسبت به ملك غير؛ مثل حق‏العبور يا حق‏المجرى.
3. دعاوى راجع به اموال غيرمنقول؛ مثل خلع يد.
در نتيجه، توقيف مال غيرمنقول عبارت است از بازداشت و بازداشتن و به طور كلى سلب آزادى با حالت انتظار ترخيص از مالى كه از محلى به محل ديگر نمى‏توان آن را نقل نمود، اعم از اينكه استقرار آن ذاتى باشد يا نباشد، به نحوى كه نقل و انتقال آن مستلزم خرابى يا نقص خود مال يا محل آن شود و چون منظور ما از توقيف، توقيف اجرايى است، اموال محكومٌ‏عليه براى فروش و اداى محكومٌ‏به توقيف مى‏شود.

1. انواع توقيف املاك
الف. توقيف ملك ثبت شده
منظور از ملك ثبت شده محكومٌ‏عليه، ملكى است كه پس از طى مراحل ثبتى به نام محكومٌ‏عليه ثبت شده باشد. يكى از آثار ملك ثبت شده اين است كه به محض ثبت قانونى ملكى در دفتر املاك، دولت فقط كسى را كه ملك به اسم او ثبت شده و يا ملك به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اينكه ملك از مالك رسمى از طريق ارث به او رسيده باشد، به عنوان مالك مى‏شناسد.15

در مورد توقيف املاك ثبت شده، اداره ثبت پس از اعلام توقيف از طرف دايره اجرا، مراتب را در دفتر املاك قيد نموده و به قسمت اجرا اطلاع مى‏دهد و مطابق ماده 99 قانون اجراى احكام مدنى، قسمت اجرا بايد توقيف مال غيرمنقول را با ذكر شماره و پلاك و مشخصات ملك به طرفين و اداره ثبت محل اعلام نمايد.

هر ملك داراى يك شماره فرعى و يك شماره اصلى بوده و در ناحيه يا بخش ثبتى خاصى از حوزه اداره ثبت مربوطه واقع شده كه آن بخش يا ناحيه هم داراى شماره است و شماره و پلاك، جزئى از مشخصات ملك است كه بايد همراه با مالك آن به اداره ثبت براى توقيف اعلام شود.16 البته در هر موردى كه توقيف ملك به اداره ثبت اعلام مى‏شود، علاوه بر ثبت بازداشت ملك در دفاتر مربوطه، مكاتبه واحد اجرا در پرونده ثبتى ملك هم ثبت و ضبط مى‏شود.17

و به استناد ماده 100 همان قانون، اداره ثبت بعد از اعلام توقيف در صورتى كه ملك به نام محكومٌ‏عليه ثبت شده باشد مراتب را در دفتر املاك قيد نموده و به قسمت اجرا اطلاع مى‏دهد و اگر هم ملك به نام محكومٌ‏عليه نباشد، فورا به قسمت اجرا اعلام مى‏دارد.

البته اين‏گونه نيست كه واحد اجرا ابتدا مال غيرمنقول را توقيف و سپس آن را به اداره ثبت و طرفين اعلام نمايد، بلكه توقيف مال غيرمنقول به ثبت بازداشت بودن آن در اداره ثبت محل است و اگر ملك در حوزه اداره ثبت شهرستان ديگرى18 واقع شده باشد، اعمال توقيف نسبت به آن ملك از طريق نيابت قضايى خواهد بود و رويه هم اين است كه در اين‏گونه موارد به استناد ماده 20 قانون اجراى احكام مدنى، هرگاه تمام يا قسمتى از عمليات اجرايى بايد در حوزه دادگاه ديگرى به عمل آيد، مدير اجرا انجام عمليات مزبور را به قسمت اجراى دادگاه آن حوزه محول مى‏كند. در نتيجه، از طرف قاضى اجرا با دادگاه محل استقرار مال مكاتبه مى‏نمايد و آن مرجع مراتب ملك را به ثبت محل اعلام و پاسخ ثبت را اخذ و به مرجع معطى نيابت ارسال مى‏كند.

در مورد توقيف ملك ثبت شده، به نظر مى‏رسد كه از زمان تصميم واحد اجرا براى توقيف ملك، در واقع، ملكْ توقيف‏شده بايد تلقّى شود، اما آثار اين توقيف از زمان ثبت در دفتر املاك ثبت مى‏باشد و انعكاس به اداره ثبت از لحاظ ضمانت اجراى جلوگيرى از نقل و انتقال از طريق ثبت آن در پرونده ثبتى و دفتر املاك بازداشتى آن اداره مى‏باشد.19

مطابق رأى شماره 386 مورخ 11/4/1323 شعبه اول ديوان عالى كشور، قيد «توقيف مورد انتقال» در دفتر بازداشت‏ها و پرونده ثبتى، امرى تشريفاتى است كه در آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجراى مربوطه آورده شده است. بنابراين، در صورتى كه مورد انتقال حقيقتا توقيف گرديده باشد و توقيف هم ابلاغ شده باشد، نبايد به صرف اينكه توقيف در دفتر توقيفات وارد نشده، آن را بى‏اثر دانست.20

همچنين به استناد ماده 87 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، قسمت اجرا مكلف است فورا بازداشت را به متعهد ابلاغ و به ثبت محل اطلاع دهد و صورت وضعيت و جريان ثبتى ملك مورد بازداشت را از اداره ثبت بخواهد، و اداره نام‏برده هم در صورتى كه ملك، ثبت شده باشد در دفتر املاك توقيف شده (دفتر بازداشتى) و در ستون ملاحظات دفتر ثبت املاك بازداشت را يادداشت مى‏نمايد و اگر ملك به موجب دفتر املاك و محتويات پرونده ثبتى متعلق به غير باشد و انتقال آن به متعهد محرز نباشد، ثبت محل فورا مراتب را به اجرا اطلاع مى‏دهد و اجرا از آن رفع بازداشت مى‏كند.

در مقايسه قانون اجراى احكام مدنى و ماده 87 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، به نظر مى‏رسد كه در قانون اجراى احكام مدنى اگر پرونده ثبتى حاكى از عدم مالكيت محكومٌ‏عليه باشد توقيف نمى‏شود؛ ولى طبق آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، با وجود عدم مالكيت متعهد به موجب پرونده ثبتى، اگر انتقال به متعهد محرز نباشد، اداره ثبت ملك را به نام متعهد توقيف خواهد كرد. در تأييد اين مطلب ذيل ماده 90 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا بيان مى‏دارد: املاكى كه در دفتر املاك به ثبت رسيده و به موجب آن ملك متعهد شناخته مى‏شود، ادعاى شخص ثالث اگرچه متصرف آن باشد مسموع نبوده و آن ملك مال متعهد شناخته شده و بازداشت مى‏شود.
ب. توقيف ملك در جريان ثبت
ممكن است براى ملك سند مالكيت صادر نشده باشد و پرونده ثبتى در جريان مواعد باشد. در اين صورت، توقيف ملك در دفتر املاك بازداشتى و در پرونده ثبتى قيد مى‏گردد و دايره اجرا را در جريان قرار مى‏دهد.21 همچنين به استناد ماده 88 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا هرگاه ملك مورد بازداشت ثبت نشده باشد، بايد مطابق صورت‏هاى زير عمل شود:

1. هرگاه ملك مزبور از طرف متعهد تقاضاى ثبت شده باشد و طبق سند رسمى به غير منتقل نشده باشد و يا اينكه مجهول‏المالك باشد، بازداشت در دفتر بازداشتى قيد و در پرونده ثبتى يادداشت مى‏شود.

2. هرگاه نسبت به ملك از سوى فرد ديگرى تقاضاى ثبت شده باشد و به متعهد هم منتقل نشده باشد يا اينكه اساسا مورد بازداشتْ جزء نقاطى نباشد كه به ثبت عمومى گذارده شده، مراتب به اجرا اطلاع داده مى‏شود.

ج. توقيف مال غيرمنقول بدون سابقه ثبتى
در بعضى از مناطق كشور ممكن است املاك اشخاص جريان ثبت را طى نكرده باشد و يا در مواردى، افراد به آبادى زمين پرداخته باشند ولى هنوز تقاضاى ثبت آن را ننموده باشند. بنابراين، در اداره ثبت هم از اين ملك سابقه‏اى نيست، ولى به عنوان ملك محكومٌ‏عليه شناخته شده است.

اين ملك با يكى از دو شرط ذيل قابل بازداشت است:

1. محكومٌ‏عليه در آن تصرف مالكانه داشته باشد. تصرف مالكانه به تصرفى گفته مى‏شود كه شخص از جانب خود و به حساب خود كند و منظور از تصرف به حساب خود هم تصرفى است كه در مال از جانب خود و به نفع خود باشد. بنابراين، اگر در اختيار داشتن مال به عنوان مالكيت نباشد، تصرف مالكانه محسوب نخواهد شد.22

احراز تصرفات مالكانه با دادگاه است و مطابق ماده 35 قانون مدنى، تصرف به عنوان مالكيت دليل مالكيت است، مگر اينكه خلاف آن ثابت شود و مدعى خلاف آن بايد غيرمالكانه بودن را اثبات نمايد. در اصطلاح فقها و همچنين نويسندگان قانون مدنى، اين مطلب به «قاعده يد» مشهور است.23

مأموران اجراى احكام دادگاه‏ها هم در صورت وجود اشكالى در اين مورد يا اختلاف، بايد مطابق مواد 25 و 26 قانون اجراى احكام مدنى موضوع را به دادگاهى كه حكم تحت نظارت او اجرا مى‏شود، اطلاع دهند؛ زيرا مطابق قانون اجراى احكام مدنى، هرگاه در جريان اجراى حكم اشكالى پيش آيد، دادگاهى كه حكم تحت نظر آن اجرا مى‏شود رفع اشكال مى‏نمايد و اختلافات ناشى از اجراى احكام راجع به دادگاهى است كه حكم توسط آن دادگاه اجرا مى‏شود.

به موجب نظريه شماره 7926/7 مورخ 1/12/1377 اداره حقوقى دادگسترى، دلايل اثبات اين تصرف، ادلّه قانونى از نوع تحقيق محلى، شهادت و اقرار كتبى يا شفاهى است و كارشناسى نمى‏تواند از اين نوع دلايل مؤثر باشد و تأمين دليل نيز به صراحت ماده 322 قانون آيين دادرسى مدنى (با تغييرات فعلى ماده 155 قانون آيين دادرسى مدنى) كه مقرّر مى‏دارد: «تأمين دليل براى حفظ آن است و تشخيص درجه ارزش آن در مورد استفاده، با دادگاه مى‏باشد» دليل نيست.24

2. محكومٌ‏عليه به موجب حكم نهايى مالك شناخته شده باشد. مثلاً، قهوه‏خانه يا مهمان‏خانه‏اى كه شخص در ميان راه ساخته و هنوز به ثبت نداده است، چون عملاً از آن استفاده مى‏كرده و در آن تصرف دارد قابل بازداشت است؛ و همچنين باغى كه محكومٌ‏عليه احداث نموده و در مالكيت با شخص ديگرى اختلاف داشته است، ولى با صدور حكم نهايى، ملك محكومٌ‏عليه شناخته شده و از اين‏رو، به عنوان ملك غيرمنقول او قابل بازداشت است.

قانون اجراى احكام مدنى در ماده 101 در اين رابطه مقرّر مى‏دارد: «توقيف مال غيرمنقولى كه سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محكومٌ‏عليه وقتى جايز است كه محكومٌ‏عليه در آن تصرف مالكانه داشته باشد و يا محكومٌ‏عليه به موجب حكم نهايى مالك شناخته شده باشد. در موردى كه حكم بر مالكيت محكومٌ‏عليه صادر شده ولى به مرحله نهايى نرسيده باشد، توقيف مال مزبور در ازاى بدهى محكومٌ‏عليه جايز است، ولى ادامه عمليات اجرايى موكول به صدور حكم نهايى است.»

در تأييد توقيف مال غيرمنقول بدون سابقه ثبتى چندين نظريه مشورتى وجود دارد كه در همه آنها توقيف ملكى كه سابقه ثبت ندارد، جايز دانسته شده است.25

اما به استناد ماده 90 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، بازداشت مال غيرمنقول ثبت نشده به نام مديون كه در تصرف مالكانه غير است، حتى اگر متعهدٌله مدعى مالكيت متعهد و يا خود متعهد مدعى مالكيت آن باشد، تا زمانى كه اين ادعا به اثبات نرسيده ممنوع است و در مورد املاكى كه در دفتر املاك به ثبت رسيده و به موجب آن، ملكِ متعهد شناخته مى‏شود، ادعاى شخص ثالث اگرچه متصرف آن باشد، مسموع نبوده و آن ملك مالِ متعهد شناخته شده و بازداشت مى‏شود.

ماده 747 قانون آيين دادرسى مدنى سابق در اين‏باره چنين مقرّر مى‏داشت: «كسى كه متصرف است تصرف او به عنوان مالكيت شناخته مى‏شود كه شروع به تصرف از طرف غير بوده است، متصرف غير شناخته خواهد شد، مگر اينكه متصرف ثابت كند كه عنوان تصرف او تغيير كرده و به عنوان مالكيت متصرف شده است.»

همچنين طبق ماده 97 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، متعهدٌله مى‏تواند ملك درخواست ثبت نشده متعهد را براى استيفاى طلب خود معرفى كند. در اين صورت، پس از مزايده و انقضاى مهلت قانونى، برابر مقرّرات جارى اداره ثبت به برنده مزايده، سند انتقال مى‏دهد و در آگهى و صورت‏جلسه و سند انتقال، قيد مى‏شود كه چون در مورد ملك درخواست ثبت نشده، اداره ثبت تكليفى براى تحويل مورد انتقال ندارد و نيز مسئوليتى از حيث اشكالاتى كه ممكن است در حين پذيرش تقاضاى ثبت و يا بعد از آن (از حيث اعتراض و غيره) پيش آيد، نخواهد داشت.

انتقال‏گيرنده برابر مقرّرات جارى بايد براى درخواست ثبت مراجعه كند و كليه هزينه‏هاى مربوط به اقدامات اجرايى را كه به واسطه توقيف ملك به وجود آمده بپردازد و پرونده اجرايى قبلى برابر مقرّرات تعقيب خواهد شد.

البته طبق تبصره اين ماده، معرفى ملك مجهول پيش از پذيرش تقاضاى ثبت از جانب متعهد قبول نمى‏شود.

د. توقيف ملك مشاع
در اموال غيرمنقول گاهى مالكيت به طور كامل مربوط به محكومٌ‏عليه است و گاهى محكومٌ‏عليه مشاعا سهمى دارد. همان‏گونه كه ملك كامل محكومٌ‏عليه را مى‏توان توقيف نمود و از طريق مزايده به فروش رساند، سهم مشاعى محكومٌ‏عليه در اموال غيرمنقول را هم مى‏توان بازداشت نمود، و قابل فروش است.

2. توقيف عوايد و محصول املاك
الف. توقيف عوايد ملك به جاى ملك
در صورتى كه عوايد يك‏ساله مال غيرمنقول به تشخيص دادگاه براى اداى محكومٌ‏به و هزينه‏هاى اجرايى كافى باشد و محكومٌ‏عليه حاضر شود كه از عوايد آن ملكْ محكومٌ‏به داده شود، عين ملك توقيف نمى‏شود و فقط عوايدْ توقيف و محكومٌ‏به از آن وصول مى‏گردد. در اين صورت، قسمت اجرا مكلف است مراتب را به ثبت محل اعلام نمايد. (ماده 102 قانون اجراى احكام مدنى)

ماده 277 قانون مدنى همچنين مقرّر داشته كه متعهد نمى‏تواند متعهدٌله را مجبور به قبول قسمتى از موضوع تعهد نمايد، ولى حاكم مى‏تواند نظر به وضعيت مديون مهلت عادله يا قرار اقساط دهد. در نتيجه، در اين رابطه دادگاه مى‏تواند اقساطى را تعيين نمايد.

در اين رابطه، نظريه شماره 9434/7 مورخ 19/12/1380 اداره حقوقى دادگسترى مقرّر داشته كه با توجه به ماده 62 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا... مصوب 1355 بازداشت حقوق مديون نسبت به سرقفلى جايز است، لكن با توجه به اينكه فروش و انتقال سرقفلى بازداشت‏شده در آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجراى مذكور پيش‏بينى نشده است ـ چون سرقفلى حق مالى است، نه مال مطلق ـ مادام كه حق مالى به صورت مال تبديل نشود قابل فروش نخواهد بود، بخصوص اينكه ممكن است اين حق به علت تخلفات مستأجر از بين برود.

بنابراين، پيش از تبديل حق مالى به مال فروش آن امكان‏پذير نمى‏باشد و تا زمانى كه مستأجر قصد فروش و يا واگذارى مورد اجاره را به ديگرى نداشته باشد امكان استفاده از اين حق توقيف شده وجود ندارد.26

ب. عدم تسرى توقيف عين به منافع
قانون اجراى احكام مدنى در ماده 103 مقرّر مى‏دارد: «توقيف مال غيرمنقول، موجب توقيف منافع آن نمى‏شود.» اين ماده براساس قاعده «تفكيك عين از منافع»، نوشته شده است. منظور از اين قاعده اين است كه اقدام حقوقى نسبت به عين، به معناى همان اقدام نسبت به منافع نمى‏باشد. همان‏گونه كه اقدام حقوقى نسبت به منافع هم به معناى اقدام نسبت به عين نيست. بنابراين، به تبع توقيف عين مال غيرمنقول توقيف منافع لازم نمى‏آيد.

ماده 91 آيين‏نامه در اين رابطه بيان مى‏دارد: بازداشت مال غير منقولى كه نسبت به منافع آن تعهدى به نفع غير نشده است مستلزم بازداشت منافع آن است، مگر اينكه حاجت به منفعت نباشد. در اين صورت، بايد مراتب در صورت‏مجلس منعكس شود.

در نتيجه، حكم ماده 103 قانون اجراى احكام مدنى با ماده 91 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا متفاوت است. البته در عرف معاملات اين‏گونه است كه اگر ملكى فروخته شود اصل اين است كه منافع آن هم به مشترى منتقل مى‏گردد، مگر اينكه در زمان انعقاد قرارداد خلاف آن تصريح شده باشد؛ يعنى عرف و عادت منافع را هم جزء مبيع مى‏دانند.

ماده 356 قانون مدنى در اين‏باره بيان مى‏دارد: هر چيزى كه بر حسب عرف و عادت جزء يا تابع مبيع شمرده شود يا قرائن دلالت بر دخول آن در مبيع نمايد، داخل در بيع و متعلق به مشترى است اگرچه در عقد صريحا ذكر نشده باشد و اگرچه متعاملين جاهل به عرف باشند. همچنين با توجه به ماده 357 قانون مدنى، هر چيزى كه برحسب عرف و عادت جزء يا از تابع مبيع شمرده نشود، داخل در بيع نمى‏شود، مگر اينكه صريحا در عقد ذكر شده باشد.

در پايان بايد گفت: از جمع بين ماده 103 قانون اجراى احكام مدنى و مواد مذكور قانون مدنى و همچنين ماده 308 قانون مدنى مى‏توان چنين نتيجه گرفت كه حتى اگر عرف انتقال عين مال غيرمنقول را موجب انتقال منافع آن داند، در توقيف اينچنين نيست و توقيف عين مال غيرمنقول موجب توقيف منافع آن نمى‏شود.27

ج. توقيف محصول املاك و باغات
در قانون اجراى احكام مدنى مقرّر شده كه توقيف محصول املاك و باغات با رعايت مواد 254 تا 257 قانون آيين دادرسى مدنى بايد به عمل آيد. (ماده 104 قانون اجراى احكام مدنى)

با توجه به اينكه با تصويب قانون آيين دادرسى مدنى مصوب 21/1/1379، قانون آيين دادرسى مدنى مصوب 25/6/1318 نسخ شده، در اين رابطه در قانون جديد فقط ماده 127 قابل استفاده است. ماده مزبور در اين‏باره چنين مقرّر داشته كه از محصول املاك و باغ‏ها به مقدار دو سوم سهم خوانده توقيف مى‏شود و اگر محصول جمع‏آورى شده باشد مأمور اجرا سهم خوانده را مشخص و توقيف مى‏نمايد و هرگاه محصول جمع‏آورى نشده باشد، برداشت آن خواه دفعتا و يا به دفعات با حضور مأمور اجرا به عمل خواهد آمد. خوانده هم مكلف است مأمور اجرا را از زمان برداشت محصول مطلع سازد. البته مأمور اجرا حق هيچ‏گونه دخالت در امر برداشت محصول را ندارد و فقط براى تعيين ميزان محصولى كه جمع‏آورى مى‏شود حضور پيدا خواهد كرد. خواهان يا نماينده او نيز در موقع برداشت محصول حق حضور خواهد داشت.

البته منظور از محصول، منافع و فرآورده‏هاى كشاورزى است، اعم از اينكه ناشى از باغ و درختان مثمر باشد يا زرع و زراعت كه به آن باغ اطلاق نمى‏شود و بعيد نيست كه منظور از محصول املاك منافع املاك نيز باشد، اما مى‏توان نتيجه گرفت كه كلمه املاك در اينجا به معناى املاك زراعى است نه ساير املاك.28 ماده 92 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا هم در اين‏باره چنين مقرّر مى‏دارد: «در بازداشت محصول املاك مزروعى دخالت مأمور اجرا در محصول تا موقع برداشت و تعيين سهم متعهد ممنوع است، ولى مأمور اجرا بايد براى جلوگيرى از تفريط، نظارت و مراقبت كامل نمايد.»

نكته‏اى كه در رابطه با توقيف محصول املاك و باغات ممكن است به نظر برسد اين است كه چه تفاوتى بين توقيف عوايد ملك و توقيف محصول املاك و باغات وجود دارد كه با دو حكم مخصوص بيان شد؟ در پاسخ به اين مطلب بايد گفت: توقيف عوايد مربوط زمانى است كه اداى محكومٌ‏به و هزينه اجرايى با عوايد يك‏ساله ملك با تشخيص دادگاه ممكن باشد و در اين صورت، به جاى توقيف عين ملك، عوايد توقيف مى‏شود. در حالى كه در توقيف محصول املاك و باغات، تشخيص دادگاه در مورد اينكه محصول ملك و باغ در يك‏سال براى تأمين محكومٌ‏به كافى هست يا نه، لازم نيست و محصول املاك و باغات بدون در نظر گرفتن اينكه آيا محصول در يك‏سال، براى تأمين محكومٌ‏به و هزينه اجرايى كافى است يا نه، بازداشت مى‏شود و در اين فرض، حتى ممكن است عين ملك، ملك محكومٌ‏عليه نباشد و فقط محصول ملك و باغ را داشته باشد يا ممكن است خواسته و محكومٌ‏به همان محصول باغ و ملك باشد، بنابراين، توقيف محصول املاك و باغات وسعت زيادى دارد و كلى و عمومى است.29

در مورد زمان توقيف محصول املاك و باغات، يكى از سه زمان زير قابل تصور است:

1. توقيف محصول ملك و باغ قبل از برداشت؛
2. توقيف محصول ملك و باغ در زمان برداشت يا پس از برداشت و معين شدن سهم محكومٌ‏عليه؛
3. توقيف بهاى محصول ملك و باغ نزد خريدار آن.
فرض اول در قانون آيين دادرسى مدنى مصوب 1379 وجود ندارد و بيان نشده است، اما در ماده 254 قانون آيين دادرسى مدنى مصوب 1318، توقيف محصول ملك و باغ قبل از برداشت جنبه استثنايى داشت و قانونگذار فقط تحت شرايطى آن را پذيرفته بود و چون معمولاً ميزان محصول ملك و باغ قبل از برداشت به صورت تخمينى است و فقط در صورت رسيدن زمان طبيعى برداشت محصول، ميزان و ارزش آن مشخص مى‏شود، همچنين چون وضع املاك و باغات غالبا به صورتى است كه اشخاص متعددى صاحب سهم محصول هستند، از اين‏رو، تعيين سهم دقيق محكومٌ‏عليه قبل از برداشت با مشكل مواجه است. از طرفى، چون محصول ملك و باغ مورد حمايت قانونگذار بوده و نخواسته در زمان عمليات اجرايى و توقيف دچار لطمه شود و از مواظبت و كار لازم كه موجب زياد شدن محصول مى‏گردد خوددارى شود، اصل بر ممنوعيت توقيف محصول ملك و باغ قبل از برداشت بود، مگر در شرايط استثنايى. اين شرايط را مى‏توان شامل موارد ذيل دانست:

1. رضايت مدعىٌ‏عليه به توقيف عين محصول. در اين مورد ممكن است وى محصول املاك و باغات را براى توقيف معرفى نمايد و يا با معرفى محكومٌ‏له موافق باشد و به آن رضايت دهد.
2. عدم توانايى محكومٌ‏له براى معرفى مال ديگرى براى توقيف از اموال محكومٌ‏عليه. كه در اين صورت، مى‏توان محصول املاك يا باغات را قبل از برداشت و تعيين سهم توقيف نمود.
3. عدم كفايت دارايى منقول و غيرمنقول محكومٌ‏عليه براى تأمين خواسته اجرائيه. در اين صورت، ممكن است محكومٌ‏له و يا خود محكومٌ‏عليه دارايى را براى توقيف معرفى نموده باشد، ولى در ارزيابى معلوم شود كه آن مال كافى نبوده و از اين‏رو، براى تكميل آن محصول املاك و باغات توقيف شود.

فرض دوم (توقيف محصول ملك يا باغ در زمان برداشت) نيز دو صورت دارد:
1. محصول جمع‏آورى شده باشد. در اين صورت، سهم محكومٌ‏عليه از محصول املاك و باغ‏ها مشخص بوده و به مقدار دو سوم سهم خوانده توقيف مى‏شود؛ مأمور اجرا هم سهم خوانده را مشخص و توقيف مى‏نمايد. البته سهم محكومٌ‏عليه پس از كسر هزينه زراعت (مثلاً بذر و آبيارى و...) كه به سهم او تعلق مى‏گيرد، تعيين مى‏شود و مطابق قوانين مربوط به توقيف اموال منقول، توقيف مى‏شود.30
2. محصول جمع‏آورى نشده باشد. در اين صورت، برداشت محصول، چه دفعتا و چه به دفعات، با حضور مأمور اجرا صورت مى‏گيرد. البته مأمور اجرا حق هيچ‏گونه مداخله در برداشت را ندارد و فقط براى تعيين ميزان محصولى كه جمع‏آورى مى‏شود حضور پيدا خواهد كرد. در اين صورت، محكومٌ‏له و محكومٌ‏عليه هم مى‏توانند حاضر باشند.

فرض سوم هم (توقيف بهاى محصول ملك و باغ نزد خريدار آن)، در صورتى كه محصول قبلاً فروخته شده است و بهاى آن در زمان توقيف هنوز پرداخت نشده باشد، در قانون آيين دادرسى مدنى مصوب 1379 وجود ندارد و بيان نشده است، اما در ماده 257 قانون آيين دادرسى مدنى مصوب 1318 آمده بود و طبق آن در صورتى كه محصول قبلاً فروخته شده بود و بهاى آن در زمان توقيف پرداخت نشده باشد، بهاى آن نزد خريدار توقيف مى‏گشت و اقساط آن در زمان وصول در صندوق دادگسترى توقيف مى‏شد.31

2. صورت‏بردارى اموال غيرمنقول
دادورز (مأمور اجرا) پس از توقيف اموال غيرمنقول، صورت اموال را تنظيم و نسخه‏اى از آن را به محكومٌ‏عليه ابلاغ مى‏نمايد تا اگر شكايتى داشته باشد ظرف يك هفته كتبا به قسمت اجرا تسليم دارد. مدير اجرا به شكايات مزبور رسيدگى مى‏كند و در صورتى كه شكايت وارد باشد، صورت مشخصات مال توقيف شده را اصلاح يا تجديد مى‏نمايد. (ماده 105 قانون اجراى احكام مدنى) همين حكم در مورد صورت‏بردارى از اموال منقول با كمى تفاوت در ماده 70 قانون اجراى احكام مدنى آمده است.

همان‏گونه كه بيان شد، محكومٌ‏عليه پس از ابلاغ صورت اموال، ظرف يك هفته مكلف است كتبا شكايات يا اعتراض خود را به مدير قسمت اجرا تسليم كند و در صورتى كه مدت يك هفته بگذرد، ديگر اعتراض او پذيرفته نمى‏شود.

حال اگر به علت موجهى مدت يك هفته گذشته باشد، قانون اجراى احكام مدنى به آن اشاره نكرده كه آيا اعتراض او پذيرفته مى‏شود يا نه، اما به نظر مى‏رسد كه در مورد مقرّرات آيين دادرسى مدنى در رابطه با ابلاغ در اين مورد هم حاكميت داشته باشد.32

در آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا هم مقرّر شده كه مأمور اجرا بايد صورت اموال غيرمنقول را تنظيم نمايد. تفاوت عمده‏اى كه اين آيين‏نامه در اين قسمت با قانون اجراى احكام مدنى دارد در اين است كه اولاً، صورت تنظيم‏شده توسط مأمور اجرا به طرفين ابلاغ نمى‏شود و ثانيا صورت تنظيم‏شده توسط مأمور اجرا قابل اعتراض نمى‏باشد. شايد اين يكى از اشكالات آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا جديد باشد.

در صورت اموال غيرمنقولى كه به وسيله مأمور اجرا تنظيم مى‏شود بايد موارد زير تصريح شود:

1. تاريخ و مفاد ورقه اجراييه.
2. محلى كه مال غيرمنقول در آنجا واقع است، يعنى محل وقوع ملك در شهرستان و بلوك و بخش و كوى و كوچه و شماره ملك ـ اگر داشته باشد ـ بايد معين شود.
3. وصف مال غيرمنقول با ذكر مشخصات ملك و مالك و اينكه ملك مشاع است يا مفروز و اشخاص ديگر نسبت به آن حقى دارند يا نه و اگر حقى دارند، چه نوع حقى است و منافع ملك به كسى واگذار شده است يا خير.
4. حدود چهارگانه ملك و مجاوران آن.
5. ذكر مساحت ملك به طور دقيق. البته به استناد ماده 107 قانون اجراى احكام مدنى، در صورتى كه مساحت ملك مشخص نباشد، دادورز (مأمور اجرا) بايد مساحت تقريبى آن را در صورت قيد كند. با اينكه قانونگذار مى‏توانست مساحت را از طريق كارشناس رسمى معين نمايد، ولى قانونگذار مدير اجرا را مسئول اين عمل دانسته و شايد با اين كار نخواسته است هزينه اضافى و زيادترى بر محكومٌ‏عليه تحميل نمايد.33
5. ساير اطلاعات راجع به وضع ملك و مشخصات ديگر، از قبيل اينكه مشتمل بر چند قسمت است و در صورتى كه خانه مسكونى باشد، مشتمل بر چند ابنيه و متعلقات است، بايد معين شود. همچنين اگر خانه‏اى توقيف شده است، نوع مصالح استفاده شده، طول و عرض، تعداد اتاق و انبارى و زيرزمين و ساير مشخصات از قبيل كابينت و... بايد ذكر شود.34 در صورتى هم كه ملك مزروعى باشد، علاوه بر امور ذكر شده، بايد متعلقات آن از قبيل گاو و ماشين‏آلات و توضيحات ديگرى كه در تسهيل فروش ملك مؤثر است ذكر شود.

محكومٌ‏عليه در زمان تنظيم صورت بايد اسناد راجع به ملك يا مال غيرمنقول را به دادورز يا مأمور اجرا ارائه دهد. اين مورد در قانون اجراى احكام مدنى ذكر شده،35 ولى در آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا مسكوت گذاشته شده است و بيان نشده كه آيا محكومٌ‏عليه بايد اسناد ملك را به دادورز ارائه دهد يا نه. البته بايد گفت: اين مورد مربوط به وضعيتى است كه محكومٌ‏عليه در زمان تنظيم صورت اموال غيرمنقول حاضر باشد و اگر در محل حاضر نباشد اين تكليف قانونگذار منتفى است.36

هرگاه راجع به تمام يا قسمتى از ملك توقيف شده دعوايى در جريان باشد، مراتب بايد در صورت قيد و تصريح شود كه دعوا در چه مرجعى مورد رسيدگى است. و نيز هرگاه حدود يا قسمتى از ملك متنازعٌ‏فيه باشد، مراتب بايد در صورت‏مجلس قيد شده و تصريح شود كه طرف منازعه كيست و در كجا تحت رسيدگى است.37

در مورد صورت‏بردارى، آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا مقرّر داشته كه صورت‏بردارى بايد بر روى نمونه چاپى نوشته شود (ماده 85 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا)، اما در قانون اجراى احكام مدنى به اين مطلب اشاره‏اى نشده است.

4. ارزيابى و حفظ اموال غيرمنقول در توقيف
الف. ارزيابى اموال غيرمنقول
ارزيابى اموال غيرمنقول در قانون اجراى احكام مدنى به استناد ماده 110، به همان ترتيبى است كه ارزيابى اموال منقول صورت مى‏گيرد. اولين نكته‏اى كه در ارتباط با ارزيابى بايد ذكر شود اين است كه ارزيابى بايد در زمان توقيف به عمل آيد و در صورت اموال درج شود.
در قانون اجراى احكام مدنى، ارزيابى با تراضى محكومٌ‏له و محكومٌ‏عليه تعيين مى‏شود و اگر در زمان توقيف حاضر نباشند و يا حاضر باشند ولى در تعيين قيمت تراضى ننمايند، در اين صورت، ارزياب معين مى‏شود. ارزياب هم بايد به تراضى طرفين معين شود و در صورت عدم تراضى يا عدم حضور محكومٌ‏عليه، دادورز يا مأمور اجرا بايد از بين كارشناسان رسمى و در صورت نبودن كارشناسان رسمى، از بين اشخاص معتمد و خبره انتخاب شوند. و اگر در زمان توقيف به ارزياب دسترسى نباشد، قيمتى را كه محكومٌ‏له تعيين كرده براى توقيف مال ملاك عمل خواهد بود و در اين صورت، دادورز با قيد فوريت نسبت به تعيين ارزياب و تقويم مال اقدام خواهد كرد. (مواد 73 و 74 قانون اجراى احكام مدنى) در آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا به استناد ماده 85 و با توجه به اينكه ماده 42 در مورد اموال غيرمنقول هم اعمال مى‏شود، در صورتى كه دين و متفرعات تا سى ميليون ريال ارزش داشته باشد و مال معرفى برحسب ظاهر بيش از مبلغ مزبور به تشخيص مأمور اجرا ارزش نداشته باشد، بدون نظر كارشناس از اموال مديون بازداشت خواهد كرد. البته اگر مأمور اجرا نتواند ارزش مال را تعيين نمايد از خبره محلى استفاده مى‏شود. (تبصره ماده 42 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا) در غير اين صورت، مأمور اجرا در موقع بازداشت اموال نظر كارشناس رسمى را جلب خواهد كرد و از اموال متعهد معادل طلب و يك تا دو عشر اضافه بازداشت مى‏كند و اگر مال مورد بازداشت غيرقابل تجزيه و بيش از آن ميزان باشد، تمام آن بازداشت مى‏شود.

در قانون اجراى احكام مدنى، ارزيابى توسط قسمت اجرا فورا به طرفين ابلاغ مى‏شود و هريك از طرفين مى‏توانند ظرف سه روز از تاريخ ابلاغ ارزيابى به نظر ارزياب اعتراض نمايند. اين اعتراض در دادگاهى كه حكم به وسيله آن اجرا مى‏شود مورد رسيدگى قرار مى‏گيرد و در صورت ضرورت، با تجديد ارزيابى قيمت ملك معين مى‏شود. البته تشخيص دادگاه در اين مورد قطعى است و موجبى براى پذيرش درخواست ارزيابى مجدد وجود ندارد. نظريه شماره 9124/7 مورخ 13/8/1371 اداره حقوقى دادگسترى هم مؤيد اين مطلب است.38

در ماده 98 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا نيز بيان شده كه در هر مورد كه مالى معرفى مى‏شود، اعم از بازداشت براى اسناد ذمّه يا معرفى مورد وثيقه توسط هريك از طرفين معامله براى ارزيابى، هرگاه معرفى‏كننده مال به مبلغ ارزيابى معترض باشد، فقط مى‏تواند ضمن امضاى صورت‏مجلس اعتراض خود را اظهار كند. هرگاه طرف ديگر هم حاضر و به ارزيابى معترض باشد، مكلف است به همين نحو عمل نمايد. در اين صورت، عدم حضور مراتب ارزيابى حداكثر ظرف سه روز از طرف اجراى ثبت به آنان كه حاضر نبودند، ابلاغ مى‏شود.

همچنين به استناد ماده 102 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا در هر مورد كه به نظر كارشناس نخستين اعتراض شود، رئيس ثبت محل به قيد قرعه از بين سه نفر كارشناس رسمى يك نفر را انتخاب و مراتب را به طرفين و كارشناس منتخب ابلاغ مى‏كند و با تعيين مهلت مناسب، به كارشناس اخطار مى‏شود كه اظهارنظر نمايد.

البته به موجب ماده 75 قانون اجراى احكام مدنى هم قسمت اجرا ارزيابى را بلافاصله به طرفين ابلاغ مى‏كند و هريك از طرفين مى‏تواند ظرف سه روز از تاريخ ابلاغ ارزيابى به نظريه ارزياب اعتراض نمايد.

در نتيجه، مرجع رسيدگى به اعتراض به ارزيابى در قانون اجراى احكام مدنى دادگاهى است كه حكم به وسيله آن اجرا مى‏شود و تشخيص دادگاه در اين مورد قطعى است، در حالى كه مطابق آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا رئيس ثبت محل، مرجع رسيدگى به اعتراض مى‏باشد.

حق‏الزحمه ارزياب هم با در نظر گرفتن كمّيت و كيفيت و ارزش كار به وسيله دادورز معين مى‏شود و پرداخت آن به عهده محكومٌ‏عليه است. البته چنانچه نسبت به حق‏الزحمه اعتراضى باشد دادگاه تصميم مقتضى را اتخاذ خواهد نمود.

منظور از «كمّيت» مقدار مالى است كه بايد قيمت‏گذارى و ارزيابى گردد و منظور از «كيفيت» اوصافى است كه مال مورد توقيف دارد و منظور از «ارزش كار» مجموع كمّيت و كيفيت و اعتبارى است كه پرونده اجرايى داشته است.39

در آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا هم دستمزد ارزيابى با در نظر گرفتن درجه علمى و تجربى كارشناس رسمى يا خبره محلى و محل ارزيابى و نوع مال ارزيابى شده و ميزان كار، توسط رئيس ثبت محل معين مى‏شود (ماده 103 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا)، در حالى كه در قانون اجراى احكام مدنى دستمزد ارزياب توسط دادورز يا مأمور اجرا تعيين مى‏گردد.

طبق ماده 76 قانون اجراى احكام مدنى، پرداخت حق‏الزحمه ارزياب به عهده محكومٌ‏عليه است و در صورتى كه محكومٌ‏عليه از پرداخت حق‏الزحمه ارزياب امتناع نمايد، محكومٌ‏له مى‏تواند آن را بپردازد و در اين صورت، دادورز آن وجه را ضمن اجراى حكم از محكومٌ‏عليه وصول و به محكومٌ‏له خواهد داد. اين مطلب در آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا بيان نشده است.

در مورد اعتراض به ارزيابى هم پرداخت حق‏الزحمه به عهده معترض است و اگر ظرف سه روز از تاريخ ابلاغ اخطار نپردازد، به اعتراض او ترتيب اثر داده نخواهد شد.

علت پرداخت حق‏الزحمه كارشناس و ارزياب توسط مديون اين است كه چون ارزيابى مقدمه پرداخت دين و بدهى است، بنابراين، مطابق ماده 281 قانون مدنى: «مخارج تأديه به عهده مديون است، مگر اينكه شرط خلاف شده باشد.»

البته قانون آيين دادرسى مدنى در ماده 259 دادن دستمزد كارشناس را به عهده متقاضى كه همان خواهان است گذاشته است. علت اين تفاوت در اين است كه در زمان دادرسى كارشناسى براى اثبات حق خواهان است و مخارج اثبات دعواى خواهان هم بر عهده مدعى يعنى خود خواهان است، اما در مرحله اجرا اقدامات براى تأديه حقى است كه در زمان دادرسى براى محكومٌ‏له به اثبات رسيده است.40

در آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا هزينه ارزيابى به عهده معترض است و اگر هر دو معترض باشند، نصف آن بر عهده هريك خواهد بود. (ماده 99 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا) همچنين مطابق آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، معترض كه ضمن امضاى صورت‏مجلس به ارزيابى اعتراض كرده است، بايد حداكثر ظرف سه روز با مراجعه به اجرا و اطلاع از ميزان دستمزد كارشناس مجدد، آن را ايداع و قبض مربوط را تسليم اجرا نمايد و رسيد اخذ كند و در موردى كه طبق ماده 98 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا نتيجه ارزيابى بايد ابلاغ شود، در آن ميزان دستمزد كارشناس مجدد بايد درج شود و هرگاه مخاطب به ارزيابى معترض باشد، ظرف 5 روز از تاريخ ابلاغ بايد كتبا اعتراض خود را با پيوست كردن قبض سپرده دستمزد كارشناس به اجرا تسليم دارد. در صورتى كه به ترتيب فوق اعتراض نرسد، ارزيابى قطعى خواهد شد.41

به استناد تبصره يك ماده 101 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا هم در صورت وارد بودن اعتراض معترض، دستمزد كارشناس مجدد به عهده مديون است.

در مورد اموال غيرمنقول با توجه به ترقى يا تنزلى كه در مال غيرمنقول وجود دارد، مطابق آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا در صورتى كه يك سال از تاريخ قطعيت ارزيابى مال غيرمنقول گذشته باشد، به درخواست هريك از طرفين تا قبل از تنظيم صورت‏مجلس مزايده ارزيابى تجديد مى‏گردد، اما تجديد ارزيابى در مورد اموال غيرمنقول بعد از گذشت مدتى در قانون اجراى احكام مدنى وجود ندارد.
ب. حفظ اموال غيرمنقول
مال غيرمنقول بعد از تنظيم صورت و ارزيابى، به حسب مورد موقتا به مالك يا متصرف ملك تحويل مى‏شود و او مكلف است ملك را همان‏گونه كه طبق صورت تحويل گرفته، تحويل دهد تا سرانجام اين مال مطابق مواد 137 تا 145 قانون اجراى احكام مدنى به فروش برسد و استيفاى دين از آن صورت گيرد.

در صورتى هم كه عوايد موجود مال غيرمنقول توقيف شود، به امينى كه طرفين معين كرده‏اند سپرده مى‏شود و در صورت عدم تراضى، به شخص امينى كه دادورز (مأمور اجرا) معين مى‏كند، سپرده خواهد شد؛ ولى اگر عوايد، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسليم مى‏گردد. (ماده 112 قانون اجراى احكام مدنى)

قانونگذار در قانون اجراى احكام مدنى از كلمه «امين» استفاده نموده است و امين كسى است كه در مقابل اجرت يا بدون اجرت نگه‏دارى مالى را مى‏پذيرد.

البته ماده 607 قانون مدنى فقط به نگه‏دارى مجانى مال مورد امانت اشاره كرده و عقد وديعه را چنين تعريف نموده است: «وديعه عقدى است كه به موجب آن يك نفر مال خود را به ديگرى مى‏سپارد براى آنكه آن را مجانا نگاه دارد. وديعه‏گذار مودع و وديعه‏گير را مستودع يا امين مى‏گويند.»

ماده 336 قانون مدنى بيان مى‏دارد: «هرگاه كسى برحسب امر ديگرى اقدام به عملى نمايد كه عرفا براى آن عمل اجرتى بوده است و يا آن شخص عادتا مهياى آن عمل باشد، عامل مستحق اجرت عمل خود خواهد بود، مگر اينكه معلوم شود كه قصد تبرع داشته است.» اين ماده بيانگر قاعده استيفا از عمل غير است و مى‏توان به استناد آن، حكم به گرفتن اجرت توسط امين نمود.42 در مورد اينكه چه كسى اجرت را تعيين خواهد نمود و چه كسى مسئول پرداخت آن است، بايد به مقرّرات حفظ‏اموال منقول‏ توقيف ‏شده ‏در قانون ‏اجراى ‏احكام ‏مدنى ‏مراجعه ‏نمود.43

مطابق ماده 81 قانون اجراى احكام مدنى، شخص حافظ مى‏تواند اجرت بخواهد و هرگاه در ميزان اجرت تراضى نشود، مدير اجرا با توجه به كمّيت و كيفيت مال و مدت حفاظت، ميزان آن را تعيين مى‏نمايد و به استناد ماده 82 همان قانون، اجرت حافظ را اگر محكومٌ‏عليه تأديه نكند محكومٌ‏له مى‏پردازد و از حاصل فروش اشياى توقيف‏شده استيفا مى‏نمايد و در صورت مطالبه اجرت توسط حافظ و عدم تأديه آن، مدير اجرا به محكومٌ‏له اخطار مى‏كند كه ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اخطار اجرت حافظ را بپردازد.

به استناد ماده 94 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، مال غيرمنقول بعد از بازداشت موقتا در تصرف مالك باقى مى‏ماند و متعهد مكلف است مال غيرمنقول را موافق صورت، تحويل گرفته و مطابق آن تحويل دهد تا سرانجام اين مال مطابق مواد 121 تا 146 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا در مزايده به فروش برسد و استيفاى دين از آن صورت گيرد. همچنين به موجب ماده 95 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، در صورت بازداشت منافع مال غيرمنقول يا بازداشت محصول درو شده، از نظر تعيين حافظ و ساير موارد نيز بايد مطابق آيين‏نامه عمل نمود.

تفاوتى كه در اين قسمت ميان قانون اجراى احكام مدنى و آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا وجود دارد اين است كه مطابق آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، مال غيرمنقول فقط به مالك آن داده مى‏شود تا در تصرفش باقى بماند، اما قانون اجراى احكام مدنى حكم به دادن مال غيرمنقول به مالك يا متصرف ملك نموده است. (ماده 111 قانون اجراى احكام مدنى) و در مورد عوايد موجود مال غيرمنقول توقيف شده، قانون اجراى احكام مدنى بيان كرده كه عوايد مال غيرمنقول به امينى كه طرفين معين كرده‏اند، و در صورت عدم تراضى، به شخص امينى كه دادورز (مأمور اجرا) معين مى‏كند، سپرده خواهد شد، ولى اگر عوايد، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسليم مى‏گردد. اما آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، بازداشت منافع مال غيرمنقول يا بازداشت محصول درو شده را از نظر تعيين حافظ، تابع آيين‏نامه، يعنى مثل حفظ خود مال غيرمنقول، مى‏داند.

نتيجه‏ گيرى
با توجه به آنچه كه در اين پژوهش گذشت، نتايج بحث را مى‏توان به طور خلاصه چنين فهرست نمود:
1. توقيف مال غيرمنقول عبارت است از بازداشت و بازداشتن و به طور كلى، سلب آزادى با حالت انتظار ترخيص از مالى كه از محلى به محل ديگر نمى‏توان آن را نقل نمود، اعم از اينكه استقرار آن ذاتى باشد يا نباشد، به نحوى كه نقل و انتقال آن مستلزم خرابى يا نقص خود مال يا محل آن شود، و چون منظور ما از توقيف، توقيف اجرايى است، اموال محكومٌ‏عليه براى فروش و اداى محكومٌ‏به توقيف مى‏شود.

2. منظور از ملك ثبت‏شده محكومٌ‏عليه، ملكى است كه پس از طى مراحل ثبتى به نام محكومٌ‏عليه ثبت شده باشد. در مورد توقيف ملك ثبت شده (مقايسه قانون اجراى احكام مدنى و ماده 87 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا)، به نظر مى‏رسد كه در قانون اجراى احكام مدنى اگر پرونده ثبتى حاكى از عدم مالكيت محكومٌ‏عليه باشد توقيف نمى‏شود، ولى طبق آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، با وجود عدم مالكيت متعهد به موجب پرونده ثبتى، اگر انتقال به متعهد محرز نباشد، اداره ثبت ملك را به نام متعهد توقيف خواهد كرد.

3. در مورد توقيف ملك در جريان ثبت، چون ممكن است براى ملك سند مالكيت صادر نشده باشد و پرونده ثبتى در جريان مواعد باشد، توقيف ملك در دفتر املاك بازداشتى و در پرونده ثبتى قيد مى‏گردد و دايره اجرا را در جريان قرار مى‏دهد.

4. در تأييد توقيف مال غيرمنقول بدون سابقه ثبتى، در ماده 101 قانون اجراى احكام مدنى چندين نظريه مشورتى وجود دارد كه در همه آنها توقيف ملكى كه سابقه ثبت ندارد جايز دانسته شده است، اما به استناد ماده 90 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا هم بازداشت مال غيرمنقول ثبت نشده به نام مديون كه در تصرف مالكانه غير است، حتى اگر متعهدٌله مدعى مالكيت متعهد و يا خود متعهد مدعى مالكيت آن باشد، تا زمانى كه اين ادعا به اثبات نرسيده، ممنوع است و در مورد املاكى كه در دفتر املاك به ثبت رسيده و به موجب آن، ملك متعهد شناخته مى‏شود، ادعاى شخص ثالث اگرچه متصرف آن باشد، مسموع نبوده و آن ملك مال متعهد شناخته شده و بازداشت مى‏شود.

5. در مورد تسرى توقيف عين به منافع، ماده 103 قانون اجراى احكام مدنى براساس قاعده «تفكيك عين از منافع» توقيف مال غيرمنقول را موجب توقيف منافع آن نمى‏داند. منظور از اين قاعده اين است كه اقدام حقوقى نسبت به عين به معناى همان اقدام نسبت به منافع نمى‏باشد. اما ماده 91 آيين‏نامه در اين رابطه، بازداشت مال غيرمنقولى را كه نسبت به منافع آن تعهدى به نفع غير نشده است مستلزم بازداشت منافع آن دانسته، مگر اينكه حاجت به منفعت نباشد. در نتيجه، حكم ماده 103 قانون اجراى احكام مدنى با ماده 91 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا متفاوت است. البته در عرف معاملات اين‏گونه است كه اگر ملكى فروخته شود، اصل اين است كه منافع آن هم به مشترى منتقل مى‏گردد، مگر اينكه در زمان انعقاد قرارداد خلاف آن تصريح شده باشد؛ يعنى عرف و عادت منافع را هم جزء مبيع مى‏دانند.

6. در مورد حفظ مال غيرمنقول، مطابق آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، مال غيرمنقول فقط به مالك آن داده مى‏شود تا در تصرفش باقى بماند، اما قانون اجراى احكام مدنى حكم به دادن مال غيرمنقول به مالك يا متصرف ملك نموده است. و در مورد عوايد موجود مال غيرمنقول توقيف شده، قانون اجراى احكام مدنى بيان مى‏دارد: عوايد مال غيرمنقول به امينى كه طرفين معين كرده‏اند، و در صورت عدم تراضى، به شخص امينى كه دادورز (مأمور اجرا) معين مى‏كند، سپرده خواهد شد، ولى اگر عوايد، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسليم مى‏گردد. اما آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، بازداشت منافع مال غيرمنقول يا بازداشت محصول درو شده را از نظر تعيين حافظ، تابع آيين‏نامه (مثل حفظ خود مال غيرمنقول) مى‏داند.
 
    1ـ حسن عميد، فرهنگ فارسى عميد، ص 474.
    2ـ محمّدجعفر جعفرى لنگرودى، ترمينولوژى حقوق، ص 181، ش 1445.
    3ـ بهرام بهرامى، اجراى مفاد اسناد رسمى، ص 56.
    4ـ محمّدجعفر جعفرى لنگرودى، همان، ص 182، ش 1449.
    5ـ سيداحمد باختر و مسعود رئيسى، بايسته‏هاى اجراى احكام مدنى، ج 1، ص 366.
    6ـ حسن عميد، همان، ص 408.
    7ـ منصور اباذرى فومشى، قانون اجراى احكام مدنى در نظم حقوق كنونى، ص 146ـ147.
    8ـ محمّدجعفر جعفرى لنگرودى، همان، ص 181، ش 1447.
    9ـ بهرام بهرامى، اجراى مفاد اسناد رسمى، ص 31.
    10ـ ناصر كاتوزيان، حقوق مدنى اموال و مالكيت، ص 46.
    11ـ مصطفى عدل، حقوق مدنى، به كوشش محمدرضا بندرچى، ص46.
    12ـ همان، ص 46ـ48.
    13ـ همان، ص 49.
    14ـ همان، ص 50.
    15ـ قانون ثبت اسناد و املاك، مواد 22 و 46ـ48.
    16ـ منصور اباذرى فومشى، همان، ص 208.
    17ـ على مهاجرى، شرح جامع قانون اجراى احكام مدنى، ج 2، ص61.
    18ـ غير از شهرستان محل استقرار واحد اجراى احكام مدنى.
    19ـ على مهاجرى، همان، ج 2، ص 59ـ60.
    20ـ سيد محمّدرضا حسينى، قانون اجراى احكام مدنى در رويه قضايى، زيرنظر محمد صالحى‏راد، ص 177.
    21ـ قانون اجراى احكام مدنى، ماده 100.
    22ـ محمّدجعفر جعفرى لنگرودى، مبسوط در ترمينولوژى حقوق، ج 2، ص 1235ـ1243، به نقل از: منصور اباذرى فومشى، همان، ص 210.
    23ـ ناصر كاتوزيان، همان، ص 186ـ203.
    24ـ سيد محمدرضا حسينى، همان، ص 180.
    25ـ براى دين نظرات مشورتى اداره حقوقى دادگسترى، ر.ك: همان، ص 180ـ183.
    26ـ همان، ص 183.
    27ـ على مهاجرى، همان، ج 2، ص 71و72.
    28ـ همان، ص 74.
    29ـ سيد جلال‏الدين مدنى، آيين دادرسى مدنى، ج 3، ص 119ـ120.
    30ـ همان، ص 122.
    31ـ ر.ك: همان، ص 120ـ122.
    32ـ منصور اباذرى فومشى، همان، ص 217.
    33ـ همان، ص 219.
    34ـ بهرام بهرامى، اجراى احكام مدنى، ص 37.
    35ـ ر.ك: قانون اجراى احكام مدنى، ماده 108.
    36ـ على مهاجرى همان، ج 2، ص 86.
    37ـ ر.ك: قانون اجراى احكام مدنى، ماده 109 و 86 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا.
    38ـ منصور اباذرى فومشى، همان، ص 177.
    39ـ همان، ص 178.
    40ـ على مهاجرى، همان، ج 1، ص 298 و 299.
    41ـ آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، ماده 101.
    42ـ براى اطلاع بيشتر از قاعده استيفا، ر.ك: محمّدمهدى حكيمى تهرانى، «قاعده استيفا در قانون مدنى»، دانش‏پژوهان دانشگاه مفيد، ش 14، ص 46ـ70.
    43ـ على مهاجرى، همان، ج 2، ص 94ـ96.
     
    منابع
    ـ اباذرى فومشى، منصور، قانون اجراى احكام مدنى در نظم حقوق كنونى، تهران، خرسندى، 1386.
    ـ باختر، سيداحمد و مسعود رئيسى، بايسته‏هاى اجراى احكام مدنى، تهران، خط سوم، 1385.
    ـ بهرامى، بهرام، اجراى احكام مدنى، چ سوم، تهران، نگاه بينه، 1383.
    ـ بهرامى، بهرام، اجراى مفاد اسناد رسمى، چ دوم، تهران، نگاه بينه، 1387.
    ـ جعفرى لنگرودى، محمّدجعفر، ترمينولوژى حقوق، چ چهاردهم، تهران، كتابخانه گنج دانش، 1383.
    ـ حسينى، سيد محمّدرضا، قانون اجراى احكام مدنى در رويه قضايى، زيرنظر محمد صالحى‏راد، چ دوم، تهران، نگاه بينه، 1384.
    ـ حكيمى تهرانى، محمّدمهدى، «قاعده استيفاء در قانون مدنى»، دانش‏پژوهان دانشگاه مفيد، ش 14، پاييز 1387، ص 46ـ70.
    ـ صدرزاده افشار، سيدمحسن، آيين دادرسى مدنى و بازرگانى دادگاه‏هاى عمومى و انقلاب، چ دهم، تهران، جهاد دانشگاهى 1387.
    ـ عدل، مصطفى، حقوق مدنى، به كوشش محمدرضا بندرچى، قزوين، بحرالعلوم، 1373.
    ـ عميد، حسن، فرهنگ فارسى عميد، چ سى و سوم، تهران، اميركبير، 1384.
    ـ كاتوزيان، ناصر، حقوق مدنى اموال و مالكيت، چ هفتم، تهران، ميزان، 1382.
    ـ مدنى، سيد جلال‏الدين، آيين دادرسى مدنى، تهران، كتابخانه گنج دانش، 1369.
    ـ مهاجرى، على، شرح جامع قانون اجراى احكام مدنى، چ سوم، تهران، فكرسازان، 1386.